Huizenmarkt [3 dec 2008]

We staan op het punt van een sterke daling van de huizenprijzen in Europa. Mijn verwachting is dat de huizenmarkt met 20% tot 40% zal dalen in 2009. De belangrijkste oorzaken:

1. De eerste oorzaak is de uitdroging van het kapitaal bij de hypotheek verstrekkers. Deze willen en kunnen hierdoor minder hypotheek verstrekken.

2. Banken willen minder risico lopen. Hierdoor zullen de banken geen 100% financiering (of meer) gaan verstrekken aan hypotheeknemers.

3.De kosten van het extra risico zullen de banken doorrekenen (risicotoeslag in de rente). Je ziet het al in de kort lopende rente met een risico opslag.  Hierdoor zullen de nieuwe hypotheken duurder worden dan in het verleden. Er bestaat een directe negatieve correlatie met een rentestand en de huizenprijzen.

4. De verwachting dat de huizenmarkt zal gaan dalen stimuleert aspirant huizenkopers om de beslissing uit te stellen. Immers over een jaar zijn de huizen nog goedkoper!

5. Het niet meer kunnen betalen van de rente door de gestegen rentestand. Ongeveer 250.000 hypotheken zullen in 2009 aflopen en verlengt moeten worden. Het oversluiten van een hypotheek zal over het algemeen een hogere rentelast opleveren (gelet op de lage rentestanden van de afgelopen jaren). Verder hebben ongeveer 250.000 hypotheken een variabele rente, die aan het stijgen is.

In de omringende landen zullen de huizenprijzen nog harder dalen dan in Nederland. Dit heeft te maken dat Nederland een fiscaal regime kent waarbij de rente fiscaal aftrekbaar is. Een rente stijging zal voor een huiseigenaar slechts voor 38% tot 52% netto effect hebben..

De huizenmarkt zit op slot en de doorstroming zal de komende 2 jaar niet meer plaats vinden. De huizenmarkt in het top segment (>1.5 mio) zijn al fors gedaald maar zullen in 2009 nog met minstens 30% dalen. De huizenmarkt in de provincie 'kraakt' al behoorlijk. De vraagprijzen zijn met 5-10% gedaald en de duur dat een huis te koop staat loopt gestaag op. Vooral de huiseigenaren die hun oude woning nog moeten verkopen (en inmiddels naar de nieuwe woning zijn verhuisd)  worden erg nerveus. Nog even en dan komt er een forse daling.

De huizenmarkt in de steden Amsterdam, Utrecht en Maastricht zullen gemiddeld minder hard naar beneden gaan door de grote schaarste. In Amsterdam is slechts 10 % van alle woningen niet van coöperaties en blijft tot een politieke omslag komt zeer schaars. Toch zullen minder courante woningen en het topsegment hard worden getroffen met een forse waarde daling.